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Informations réglementées

Dans le cadre de l’activité de gestion des actifs immobiliers qu’elle détient ou qu’elle gère, la Société a conclu avec chacun de ses locataires des baux commerciaux. La réglementation relative aux baux commerciaux est définie par les articles L. 145-1 et suivants et R 145-1 et suivants du Code de commerce, complétée par les règles non codifiées du décret n°53-962 du 30 septembre 1953 et du Code civil relatives aux baux d’immeubles, dont les principaux éléments sont repris ci-après. Les développements suivants résument les principaux éléments de cette réglementation, sous réserve des éventuels aménagements prévus par les contrats de baux commerciaux conclus par la Société.

D’une manière générale, cette réglementation assure une protection étendue du locataire, qui en remplit les conditions d’application, pour lequel la location d’un local est un préalable nécessaire à l’exercice de son activité et doit lui permettre d’assurer la stabilité de son exploitation commerciale.

Durée du bail commercial

Le Code de commerce prévoit que la durée minimale du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Néanmoins, les parties au bail peuvent toutefois convenir d’une durée plus longue. De plus, le locataire peut résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, sous condition de donner congé par acte extrajudiciaire au moins six mois avant la fin de la période en cours. Cette faculté de résiliation triennale peut être supprimée par accord des parties aux termes du bail.

Renouvellement

A l’expiration de la durée contractuellement fixée, le locataire peut, s’il remplit les conditions fixées par le Code de Commerce, obtenir le renouvellement du bail. Si le propriétaire entend mettre fin au bail commercial à son expiration, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi par ce dernier du fait de ce non renouvellement. Le versement de cette indemnité sera toutefois écarté si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (par exemple, en cas de non-paiement des loyers ou de dégradation du bien) ou s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il ne peut plus être occupé en raison de son état. Le bailleur est également dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction s’il propose au locataire un local de remplacement. Le propriétaire peut solliciter un déplafonnement du loyer, en saisissant le Juge des Loyers Commerciaux, notamment si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou s’il y a eu, en cours de bail expiré, une modification notable des éléments composants la valeur locative, dont, les facteurs locaux de commercialité, à l’exclusion des prix couramment pratiqués dans le voisinage, cette modification devant être favorable à l’activité du locataire.

Loyers

Aux termes des contrats de bail conclus par le Groupe, le loyer est indexé annuellement sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Cette clause d’indexation s’impose aux parties, sous réserve qu’elle n’entraîne pas une variation de plus du quart du loyer de base auquel cas une révision du loyer à la baisse peut être demandée par le locataire si ce dernier justifie que le loyer ainsi indexé devient supérieur à la valeur locative du local.

De même, à l’issue de chaque période triennale, le loyer peut faire l’objet d’une révision supérieure à la variation de l’indice d’indexation, si la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative.




Réglementation applicable au mode de détention de certains actifs immobiliers

Certains actifs immobiliers du Groupe sont, en raison de leurs caractéristiques propres, soumis aux règles spécifiques de la copropriété.

Copropriété

Le régime de la copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés et s’applique aux immeubles pour lesquels la propriété est répartie entre différentes personnes par lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

En application de ce régime, la Société copropriétaire est titulaire d’un lot comprenant la propriété exclusive d’une partie privative, et d’une quote-part dans la copropriété des parties communes telles que définies par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (sol, parkings, espaces vert, murs, toitures, etc..). Le Groupe peut ainsi jouir librement des parties communes, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. La valeur locative du lot, sa superficie et son emplacement permettent de déterminer les quotes-parts détenues par le Groupe dans les parties communes, sur la base desquelles sont déterminés les droits de vote au sein des assemblées de copropriétaires et les charges liées à l’entretien des parties communes.

Les principales caractéristiques du régime de la copropriété sont résumées ci-après :
-    règlement de copropriété : il définit les règles relatives à la destination des parties privatives et des parties communes, les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l’administration des parties communes ;
-    syndic : organe exécutif du syndicat des copropriétaires, la mission du syndic est de convoquer les assemblées de copropriétaires, d’établir le budget prévisionnel nécessaire à l’entretien et à la conservation des immeubles et d’agir au nom du syndicat des copropriétaires en toutes circonstances pour la sauvegarde de ses intérêts.
-    assemblée générale des copropriétaires : organe décisionnaire, elle adopte le budget prévisionnel de la copropriété et approuve les travaux à effectuer.

 

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