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Le marché de l’immobilier commercial

Longtemps critiquées pour avoir « défiguré » l’entrée des villes, ces zones commerciales à ciel ouvert constituées de « boites commerciales » sont en pleine mutation, sous l’exigence conjuguée des collectivités et des consommateurs.

Jusqu’à présent, le développement des zones d’activités commerciales en périphérie des villes se faisait à l’initiative des enseignes, chacune installant sa « boite » et gérant sa politique commerciale indépendamment des autres. Aujourd’hui, sous l’impulsion d’investisseurs, de promoteurs et de gestionnaires, une nouvelle génération de parcs d’activités commerciales (« PAC » ou « retail parks ») se développe avec une architecture soignée et cohérente.

Ainsi, il est possible d’identifier plusieurs périodes de développement concernant les zones d’activités commerciales :

-    une première époque (jusqu’en 1982) totalement anarchique ;
-    une deuxième période (de 1982 à 1990) caractérisée par l’organisation progressive du marché : quelques promoteurs ont pris en main l’intégralité du développement d’une zone commerciale en appliquant des plans de merchandising et d’urbanisme ;
-    une troisième période (à partir des années 2000) marquée par un soin de plus en plus important apporté à l’architecture et à l’environnement des zones commerciales devenues parcs d’activités commerciales.

En 2008, 738 opérations sont recensées, soit 113 de plus qu’en 2007. Ces opérations représentent
8,5 millions de m² commerciaux en projet en France (5,65 millions de m² pour les créations de surfaces et 2,875 millions de m² s’agissant des extensions) – étude PROCOS – mars 2009.

« Globalement, la production de projets commerciaux a donc poursuivi sa croissance en 2008, selon le même rythme annuel observé depuis 10 ans, malgré l’arrivée de la crise financière », souligne l'étude PROCOS.

Sur les 738 opérations enregistrées, les parcs d’activités commerciales (PAC), situés en périphérie se distinguent. Avec 333 projets au total, ces derniers représentent la moitié des opérations en création et d’extension.

En revanche, les opérations en centre-ville sont en recul (117 projets contre 133 l’année précédente, soit une baisse de 12%) et ne représentent plus que 15 % du nombre de projets et 10 % du volume de m² en création.

Il convient de relativiser la hausse constatée des projets commerciaux. En effet, seuls 30% des projets ont été autorisés (dont la moitié concerne les parcs d’activités commerciales), soit une surface de 2,6 millions de m². Dans une conjoncture économique morose, il est probable qu’une partie des projets n’aboutira pas (PROCOS estime que 800 000 m² sont jugés à risque).

 

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